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浅议房产税政策执行中存在的问题及建议

发布日期:2017年11月01日 来源: 本网原创

内容摘要:随着经济的不断增长,城镇建设步伐加快、工业迅速发展,房产税税源增长明显,做好房产税的税收征管刻不容缓。在做好房产税税源管理、向税源管理专业化、精细化进程迈进的同时,我们也发现了一些政策执行中存在的问题,本文加以简要分析并提出征管建议。

关键词:房产税存在问题征管建议

房产税属财产行为税的一种,其征税对象为坐落于城市、县城、建制镇和工矿区的经营性房屋,分从租和从价两个税目、按比例税率征收。房产税税收收入在促进地方经济的发展中发挥着不可小觑的作用,自2010年起我市房产税税收收入呈连续增收态势,2010年-2016年每年同比增收比例均在10%以上,尤其是在2013年出现了同比增收1.5倍的几何增长,2016年全年入库房产税7165万元,是2010年的6.8倍。详见下表:(单位:万元)

在房产税税收征管的实践中,由于经济形势日趋多样化、复杂化等原因,现有政策不能做到全面规范,由此产生的政策执行难题亟待解决。

一、征管中存在的问题

(一)容积率对计算房产税的影响

财税〔2010〕121号文件第三条规定:“对按照房产原值计税的房产,无论会计上如何核算,房产原值均应包含地价,包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的,按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。”由此,容积率的确定决定着并入房产原值的地价的大小,影响着应纳房产税的金额。

容积率=规划总建筑物面积/土地面积。一般认为此公式中分子为规划总建筑物建筑面积,但GB50489-2009《化工企业总图运输设计规范》A.4.1规定:容积率=总建筑物、构筑物面积/土地面积。若化工企业遵循GB50489-2009中容积率的计算方法,则与非化工企业计算公式不一致,有失公平;若化工企业不遵循GB50489-2009中容积率的计算方法,化工企业纳税人有异议,尤其是对处于容积率0.5临界点的企业,构筑物的建筑面积是否计算在内对地价的大小起着决定性作用。

同时,工业企业厂区通常占地面积较大、建设周期较长,建设过程中有时因为资金短缺、市场行情变化等原因造成建设步伐缓慢,有的企业自动工起三四年都无法完成规划建筑面积的建设。由此,若按照规划总建筑面积计算,容积率大于0.5;若按照实际建成的建筑面积计算,容积率小于0.5。若一直按照规划建筑面积计算容积率,难免会与实际情况不吻合。

(二)拆迁补偿费、拆迁奖励费、拆迁过渡费对计算房产税的影响

《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税〔2004〕134号 )规定:出让国有土地使用权的,其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。以协议方式出让的,其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。

依据上述规定,取得非净地的纳税人为取得该土地使用权支付全部经济利益都应当计算缴纳契税。故,土地出让金、拆迁补偿费、拆迁奖励费、拆迁过渡费都应当作为契税的计税依据。财税〔2010〕121号文件第三条规定,地价包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。故,纳税人取得宗地,应以土地出让金、契税、开发土地发生的成本费用等的合计数计入“地价”的基数来分摊计入房产原值,再计算应纳税款。

对于取得非净地、涉及拆迁安置的房地产开发公司来说,由于拆迁过渡费按月递增、应纳契税亦按月递增,故“地价”按月递增,应纳房产税金额在回迁安置工作完成之前不断变化,严格核算应当按月计算应纳税款,但在实务中操作繁琐。同时,根据《自治区地方税务局关于各地方税若干问题的通知》(新地税发〔2002〕120号 )第三条规定:“房产税、土地使用税按年计算,于每年四月和十月分两次缴纳。四月份缴纳上半年应纳税款,十月份缴纳下半年应纳税款,也可在四月份一次缴纳全年税款,每次纳税期限为一个月。”由于上半年、下半年的房产税分别在4月、10月申报缴纳,但企业在4月时可能无法准确得知其5 月、6月发生的拆迁过渡费金额,只能先按预计数缴纳、待6月底准确数据出来后再多退少补,若需要补缴,则由于申报期已过,系统会自动产生滞纳金,但其实并非因企业主观故意造成,容易产生征纳矛盾,对于一些拆迁户数多、拆迁耗时长的房产企业影响尤为严重。

(三)房产暂估价值与决算价值之间的差异对计算房产税的影响

许多企业的厂房、办公楼、员工宿舍楼、食堂等房屋在建造完毕投入使用之时通常竣工决算尚未完毕,一些甚至在投入使用后一两年才能决算完毕。

根据企业会计准则第4号——固定资产第九条:“自行建造固定资产的成本,由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成”《企业会计准则第4号——固定资产》应用指南第一条第二款:“已达到预定可使用状态但尚未办理竣工决算的固定资产,应当按照估计价值确定其成本,并计提折旧;待办理竣工决算后,再按实际成本调整原来的暂估价值,但不需要调整原已计提的折旧额。”的规定,企业将已达到预定可使用状态的房屋按照暂估价值自在建工程科目转入固定资产科目,并自投入使用的次月起计提折旧在企业所得税税前扣除。后期竣工决算完成后,决算价值与预估价值有差异的,按照决算价值调整原暂估价值,房产原值的变更对折旧的影响通过会计估计变更、未来适用法调整即可。意即暂估价值与决算价值间的差额对以前年度的折旧、净利润均无影响,且由于决算价值变化造成的折旧变更也可在后续会计期间内税前扣除,对企业的会计利润整体基本无影响。

《财政部 国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2008〕152号)第一条:对依照房产原值计税的房产,不论是否记载在会计账簿固定资产科目中,均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算;《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》(1986财税地字第8号)第十九条的规定:“纳税人自建的房屋,自建成之次月起征收房产税。纳税人委托施工企业建设的房屋,从办理验收手续之次月起征收房产税”。故企业已投入使用的房屋需在投入使用的次月起按照暂估价值计算缴纳房产税。    由于在会计上房产暂估价值对利润基本无影响,而暂估价值的大小决定着应纳房产税金额的大小。一些企业刻意减少房产的暂估价值或未将房屋及不可随意移动的附属设备、配套设施的价值完全计入房产税的计税原值,或将本应属于房产的价值转移至构筑物之上,既不影响折旧计提又侵蚀房产税税基。实务中,出于遵循会计核算谨慎性原则等因素,大多数企业对已投入使用、未决算房产的暂估价值都小于决算价值,其中不乏偏差较大者,而现行并无政策规定是否需要依据决算价值补缴(退)自投入使用次月起至当期的房产税,若存在补缴的金额,是否需要按税款所属期补缴、是否需要缴纳滞纳金、是否需要缴纳罚款?建议明确政策加以规范,减少执法的随意性、降低执法风险。

(四)征收范围界定不明晰

《中华人民共和国房产税暂行条例》规定房产税在城市、建制镇、工矿区征收,与土地使用税的征收范围一致。现行我局根据《昌吉州地方税务局关于贯彻落实昌吉州城镇土地使用税调整征税范围和税额标准的通知》(昌州地税发〔2016〕37号)中有关土地使用税征税范围的界定来确定房产税的征税范围,即:某房产所在地在土地使用税的征税范围,该房产就在房产税的征税范围之内。文件中对于市区范围的界定较明晰,说明了“四至”的具体位置,但对于建制镇和工矿区的范围仅列明了地名、未说明“四至”,无法准确得知其范围:如:文件中工矿区包括天山天池文化产业园,但截至目前无具体文件等载明其“四至”,甚至只是规划中的范围,尚无定稿,税务部门只能在遇到具体纳税人时专门与天池管委会沟通是否在产业园范围内,也只有口头答复,存在税收执法风险。

(五)免税单位无偿使用纳税单位房产如何征免

随着经济的不断发展,经济形式也愈加多样化,出现了政府机关为开展融资业务将国家机关的办公用房等资产转入政府设立的公司中,以便融资,再由该公司无偿提供给国家机关使用的情况。《中华人民共和国房产税暂行条例》规定国家机关自用房产免征房产税,但上述房产的所有权不是国家机关即不能称之为“自用”,故应按照原值计算缴纳房产税。若该公司与国家机关签订合同:除办公楼中的其中一间房屋作为自用外剩余房屋无偿提供给国家机关使用,根据《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》(1986财税地字第8号)第二十五条规定:纳税单位与免税单位共同使用的房屋,按各自使用的部分划分,分别征收或免征房产税。则,该公司自用的一间房屋缴纳房产税、其余房屋免征房产税,税收筹划空间大,容易带来执法风险。

二、征管建议

(一)设定合理建设期间规范容积率的计算

针对一些企业建设周期长、迟迟未完成规划建筑面积的建设、影响容积率进而影响房产税应纳税额计算的情况,建议设定一个合理的建设期间,例如3年,自成立起3年内仍然未完成规划建筑面积建设的,即按照实际完工的建筑面积计算容积率和应并入房产原值的地价,并明确建筑面积是否是广义上的建筑物面积、是否包含构筑物的面积,以使财税〔2010〕121号文件中“地价”的核算更贴合实际。企业拥有的土地每年都要按占用面积缴纳土地使用税,再将土地地价并入房产原值计征房产税本身就容易激发征纳矛盾,应并入地价的准确计算就尤为重要,严格规范的税收政策是规范税收执法行为和解决征纳矛盾最有利的工具。

(二)明确拆迁补偿费等的税收处理

建议上级明确存在拆迁业务的企业支付的拆迁补偿费等相关费用是否计入房产原值地价的一部分计算房产税、如何计算。若要计入,建议按月计算,在不改变房产税申报期的前提下,在当年4月预估上半年发生的拆迁补偿等相关费用计算缴纳上半年房产税,在10月时再对上半年预估数与实际数之间的差额做调整在缴纳下半年房产税时一并计算缴纳,尽量做到核算精细化。

(三)规范房产决算价值和暂估价值差异的税收处理

针对企业对已投入使用未决算房产原值的暂估金额通常小于决算金额的情况,建议严格依据竣工决算报告中房产的决算价值计算应纳房产税,多退少补,并设定一定的比例允许暂估价值和决算价值存在合理误差,例如20%,决算价值与暂估价值差额在20%以上的视为预估失真,应自房产投入使用起补缴房产税、滞纳金,误差在20%以内的视为合理偏差,允许企业在决算价值完成后的申报期内补缴差额。对于将房产原值人为转移至构筑物原值中核算、侵蚀税基的纳税人要加大处罚力度。同时,可开展房产竣工决算完成企业的房产税专项检查,自企业成立起查起,从源头堵塞税收漏洞,严格房产税的征管。

(四)利用综合治税机制明确征税范围

建议将明确各乡镇、各产业园的具体范围(标明“四至”)作为综合治税会议的议题,通过综合治税会议获取信息,请相关单位给出书面说明和地图,如有变更及时将信息传递税务部门,并建立监督考核机制约束各成员单位自觉履行信息传递工作,以便确认具体征税范围,减少税企争议,规避执法风险。

昌吉州分别在1994年、2007年、2015年对土地使用税进行了“调标扩围”,根据调整周期大致规律及经济的不断发展,预计下一次调标扩围将在2022年左右进行,建议综合治税成员单位将目前规划中产业园的总体规划方案、可研报告等信息也传递至税务机关,为今后的调标扩围工作提供参考信息,亦能对辖区内税源有一个全面的掌握。

(五)建议明确免税单位的征免范围

根据(1989)国税地字第140号文件的规定:对免税单位无偿使用纳税单位的土地免征土地使用税。而对免税单位无偿使用纳税单位的房产是否免征房产税无明确规定。建议房产税与土地使用税规定保持一致:免税单位无偿使用纳税单位的房产免征房产税,亦能契合《中华人民共和国房产税暂行条例》中关于国家机关自用房产免征房产税的理念,压缩纳税筹划空间,彰显公正性。(阜康市地税局 宋玲)

参考文献:

[1] 《中华人民共和国房产税暂行条例》国发〔1986〕90号

[2] 《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》财税[2010]121号

[3]《化工企业总图运输设计规范》GB50489-2009

[4]《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》财税〔2004〕134号

[5]《企业会计准则第4号——固定资产》及其应用指南

作者:宋玲 责任编辑:昌吉州地税管理员

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